Wat moet ik weten als ik een kamer wil verhuren in het huis waarin ik zelf woon (hospitaverhuur)?

Bij hospitaverhuur verhuurt u een deel van uw woning aan iemand anders. U woont zelf ook in de woning en deelt voorzieningen met de huurder, zoals keuken, toilet en badkamer. Vaak hoeft u uw huuropbrengsten niet aan te geven bij de Belastingdienst. Bekijk wat u moet weten als u een hospitakamer wilt verhuren.

Voorwaarden bij hospitaverhuur

Voor hospitaverhuur gelden verschillende regels en voorwaarden. Zo moet u als verhuurder zelf ook in de woning wonen. Het maakt niet uit of het een koop- of huurwoning is. Ook moet de huurder 18 jaar of ouder zijn.

Verder geldt dat huurder en verhuurder:

• een toegang delen, en vaak ook gemeenschappelijke voorzieningen, zoals keuken, toilet of badkamer;
• een huurcontract met elkaar hebben afgesloten, waardoor zij een aantoonbaar zakelijke relatie hebben;
• geen geregistreerd partner van elkaar zijn;
• allebei op dit adres staan ingeschreven.

Mogelijk gelden er in uw gemeente extra voorwaarden om een kamer te verhuren of huren. Bijvoorbeeld dat u hiervoor een vergunning nodig heeft. Veel gemeenten hebben hierover informatie op hun website. Is dit niet het geval? Vraag uw gemeente dan per telefoon of e-mail om de regels voor hospita- en kamerverhuur.

Maak een overzicht voor uw situatie

Wilt u weten wat u moet regelen om een kamer te verhuren in uw huurwoning of koopwoning? Vul dan een paar vragen in en maak een overzicht over hospitaverhuur.

Gevolgen voor toeslagen, uitkeringen en belastingen

Als u 1 of meerdere kamers in uw huis verhuurt, ontvangt u huurinkomsten van uw huurder. Dit kan gevolgen hebben voor uitkeringen, toeslagen en belasting betalen. 

Als u aan de voorwaarden voor hospitaverhuur voldoet, heeft kamerverhuur géén gevolgen voor: 

AOW-, WIA-, Wajong- of WW-uitkering

Bekijk voor meer informatie over deze uitkeringen:

• Algemene Ouderdomswet (AOW);
• Arbeidsongeschikt na ziekte (WIA);
• Wajong;
• Werkeloosheidsuitkering (WW).

Huurtoeslag, kinderopvangtoeslag, zorgtoeslag, kindgebondenbudget

Bekijk voor meer informatie over deze uitkeringen:

• Kan ik huurtoeslag krijgen?;
• Kan ik zorgtoeslag krijgen?;
• Kinderopvangtoeslag;
• Kindgebonden budget.

Algemene Nabestaandenwet

Bekijk meer informatie over de Algemene Nabestaandenwet (Anw).

Kamerverhuur kan wél gevolgen hebben voor: 

Bijstandsuitkering

Veel gemeenten trekken de inkomsten die u met de verhuur verdient van uw bijstandsuitkering af. Maar dit gebeurt niet overal. Vraag daarom bij uw gemeente na welke regels voor u gelden. 

Als er 1e of 2e graads familie bij u komt wonen, dan is de kostendelersnorm van toepassing. Dit geldt niet voor 3e graads familie.

Aanvullende inkomensvoorziening ouderen (AIO)

De Sociale Verzekeringsbank trekt de inkomsten die u met de verhuur verdient van uw AIO af. 

Uw eigen huurprijs

Als u zelf een huurwoning heeft, kan uw huur stijgen als u iemand in huis neemt en hiervoor geld krijgt. Bij het berekenen van de inkomensafhankelijke huurverhoging of –verlaging telt namelijk het inkomen mee van iedereen die op het adres staat in geschreven. Dus ook de hospitahuurder(s). Uitzondering hierop zijn inwonende jongeren die op 1 januari nog geen 23 waren. Bij hen telt alleen het inkomen mee dat boven het wettelijk minimumloon uitkomt. In 2024 is het minimum jaarloon € 22.356. 

Had u bijvoorbeeld recht op de huurverlaging voor huurders met een laag inkomen? Houd er dan rekening mee dat u door hospitaverhuur meer inkomsten heeft. Hierdoor heeft u misschien geen recht meer op deze huurverlaging. Als uw kamerhuurder is vertrokken, kunt u opnieuw huurverlaging aanvragen. Dit kan als het gezamenlijk inkomen van uw huishouden door dit vertrek omlaag is gegaan.

Bekijk ook welke regels er gelden voor een huurverhoging.

Belastingaangifte doen

Heeft u een huurwoning? Dan hoeft u uw huuropbrengsten niet aan te geven. En doet u op dezelfde manier belastingaangifte voor uw woning als wanneer u geen kamer zou verhuren. 

Heeft u een koopwoning en verdient u per jaar minder dan € 5.998 aan de verhuur (inclusief servicekosten)? Dan hoeft u uw huuropbrengsten niet aan te geven. U maakt dan gebruik van de kamerverhuurvrijstelling. 

Heeft u een koopwoning en verdient u per jaar meer dan € 5.998 aan de verhuur (inclusief servicekosten)? Dan moet u deze inkomsten opgeven bij de jaarlijkse aangifte van de inkomstenbelasting. 

Verhuurt u een kamer voor een paar dagen of weken, bijvoorbeeld aan toeristen? Dan valt dit niet onder hospitaverhuur en moet u wél belasting betalen over uw huurinkomsten. Bekijk meer informatie over de tijdelijke verhuur van uw eigen woning op de site van de Belastingdienst.

Toestemming nodig om te mogen verhuren

Als u 1 of meer kamers in uw huis wilt verhuren, is het belangrijk om uit te zoeken of dit mag van uw gemeente. En van uw hypotheekverstrekker of verhuurder. 

Heeft u een koophuis met hypotheek? Neem dan contact op met uw hypotheekverstrekker om toestemming te vragen voor kamerverhuur. Huurt u uw huis? Neem dan contact op met de huiseigenaar. Er kan een verbod zijn op onderverhuur van kamers in uw woning. In dat geval mag u geen kamer(s) verhuren.

De huurder mag maximaal een huur volgens het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) betalen. Daarbij is het van belang om te checken of het om een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte gaat (zie vraag 'Hoe weet ik of ik in een zelfstandige of onzelfstandige woning woon?'). Bij een zelfstandige woonruimte gelden de hospitaregels niet.

Afspraken over verhuur in het huurcontract

Als u een deel van uw woning gaat verhuren, maakt u hierover afspraken met de huurder. Deze legt u vast in een papieren of digitaal huurcontract. U moet onder meer afspraken maken over: 

• de (kale) huurprijs: bereken de maximale huurprijs van een onzelfstandige woonruimte;
• eventuele servicekosten;
• welke kamer(s) u verhuurt;
• van welke gemeenschappelijke voorzieningen de huurder gebruik mag maken;

In het huurcontract kunt u eventueel ook andere afspraken vastleggen. Bijvoorbeeld of uw huurder:

• huisdieren mag hebben;
• mag roken in huis;
• vanaf bepaalde tijdstippen stil moet zijn.

Goed verhuurderschap

Als u een kamer verhuurt, moet u zich houden aan regels die gelden voor goed verhuurderschap. Deze regels gaan huurmisstanden tegen, zoals woondiscriminatie of een te hoge borg. Bekijk aan welke regels u zich als verhuurder moet houden.  

Proeftijd en opzeggen huur

Bij hospitaverhuur gelden de eerste 9 maanden van het huurcontract als proeftijd. In die maanden kunt u als verhuurder zonder een reden te geven de huur opzeggen. De huurder heeft in die tijd dus geen huurbescherming. 

Wel heeft u als verhuurder een opzegtermijn van 3 maanden. Dit houdt in dat de huurder 3 maanden de tijd heeft om te verhuizen nadat u de huur heeft opgezegd. Voor huurders is de opzegtermijn hetzelfde als hun betaaltermijn: meestal een maand, maximaal 3 maanden. Zegt u het huurcontract van uw eigen woning op? Dan eindigt automatisch ook het contract met de hospitahuurder. 

Zegt u de huur vlak voor het einde van de 9 maanden op, dan blijft uw huurder dus een jaar in uw kamer wonen. Als  u niet (op tijd) opzegt, krijgt de huurder automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd. 

Na de proeftijd van 9 maanden geldt de normale huurbescherming. U moet dan een wettelijke reden hebben om de huur op te zeggen. En om dit voor elkaar te krijgen, moet u naar de rechter.   

Gemeentelijke belastingen

Eigenarenbelastingen, bijvoorbeeld de WOZ, moet u zelf betalen. Omdat dit bedrag niet afhangt van hoeveel mensen er in uw huis wonen. U mag dit soort belastingen dus niet bij uw huurder in rekening brengen

Gebruikersbelastingen, bijvoorbeeld afvalstoffen- en rioolheffing, mag u in rekening brengen bij de huurder. Deze kosten hangen namelijk af van hoeveel mensen er in uw huis wonen. Het bedrag dat u extra betaalt omdat u iemand in huis hebt, mag u bovenop de kale huur en servicekosten in rekening brengen.