Wat is het verschil tussen een sociale huurwoning, een middenhuurwoning en een huurwoning in de vrije sector?

Voor sociale huurwoningen en middenhuurwoningen is er een maximale huur: de huur mag nooit hoger zijn dan een bepaald bedrag. Dit heet de maximale huurgrens van de woning. Voor een vrijesectorwoning is er geen grens voor maximale huur. 

Sociale huurwoning

U huurt een sociale huurwoning van een verhuurder of woningcorporatie als de kale huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract niet hoger was dan de toenmalige liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens is het bedrag dat bij het ingaan van de huur de grens aangeeft tussen een sociale huurwoning en middenhuurwoning  of een vrijesectorwoning.   

Is uw huurcontract in 2024 ingegaan? Dan is er sprake van een sociale huurwoning als de beginhuurprijs niet hoger is dan € 879,66 per maand.

Middenhuurwoning

U huurt een middenhuurwoning als uw huurcontract op of na 1 juli 2024 is ingegaan en:

• de kale huurprijs ligt tussen de € 879,66 per maand en € 1.157,96 per maand is, of; 
• de kale huurprijs hoger is dan € 1.157,95 per maand, maar de woning volgens het puntensysteem 143 tot en met 186 punten heeft. Het puntensysteem bepaalt de waarde van een woning. 

Vrijesectorhuurwoning

U huurt een vrijesectorhuurwoning als u een zelfstandige woning huurt (vanaf 1 juli 1989 of later) en de kale huurprijs op de ingangsdatum van uw huurcontract hoger was dan de toenmalige liberalisatiegrens.

Is uw huurcontract voor uw zelfstandige woning op of na 1 juli 2024 ingegaan? Dan huurt u een vrijesectorwoning als:

• de kale huurprijs hoger is dan € 1.157,95, en
• uw woning volgens het puntensysteem 187 of meer punten heeft.

Regels voor de verschillende soorten huurwoningen

Sociale huurwoning en middenhuurwoning

Sociale huurwoningen zijn meestal betaalbaar voor mensen met een lager inkomen. En middenhuurwoningen voor mensen met een middeninkomen. Om dat zo te houden, geldt het volgende:

• Maximale huurgrens 
  Er is een maximale huurprijsgrens voor uw woning. De kwaliteit van uw woning bepaalt uw maximale huurprijs. Voor de kwaliteit krijgt de woning een aantal punten. Het aantal punten van uw woning bepaalt de maximale huur.
• Maximale huurverhoging
  Uw huur kan elk jaar stijgen, maar niet onbeperkt. Er is een vastgestelde maximale huurverhoging.
• Inkomen
  Uw inkomen mag vaak niet te hoog zijn. Dat geldt voor een sociale huurwoning bij een woningcorporatie. 
• Huurtoeslag
  U heeft mogelijk recht op huurtoeslag. Dit vraagt u aan bij de Belastingdienst. 

Kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen zijn altijd sociale huurwoningen. Maar voor standplaatsen kunt u geen huurtoeslag krijgen. Ook kunt u niet voor alle woonwagens en kamers huurtoeslag krijgen.

Huurwoning vrije sector

Voor huurwoningen in de vrije sector (woningen met meer dan 186 punten) geldt het volgende:

• Zelfstandige woning
  Alleen zelfstandige woningen kunnen in de vrije sector vallen. Zelfstandige woningen zijn woningen met een eigen toegang. En waarin uw huishouden een eigen keuken, toilet en badruimte heeft. Dat zijn eengezinswoningen of appartementen.
• Geen maximale huurgrens 
  De huurprijs van uw woning is vrij. Er geldt geen maximale huurprijs.
• Maximale huurverhoging
  Uw huur kan elk jaar stijgen, maar niet onbeperkt. Tot 1 mei 2029 geldt een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. Voor de periode van 1 januari 2024 tot 1 januari 2025 is de maximum huurverhoging 5,5%. Uw verhuurder moet de huurverhoging wel met u hebben afgesproken in het huurcontract.  
• Geen huurtoeslag 
  U komt meestal niet in aanmerking voor huurtoeslag. Omdat uw huur of inkomen te hoog is. Controleer bij de Belastingdienst of u toch recht heeft op huurtoeslag.

Sociale huur, middenhuur en vrijesectorhuur: huurders hebben huurbescherming

Uw verhuurder mag niet zomaar de huur opzeggen. Er moet dan een wettelijke reden zijn. Stemt u niet in met het opzeggen van de huur? Dan kan alleen de rechter de huur beëindigen. Dit heet huurbescherming. Huurbescherming geldt voor huurders van:

• sociale huurwoningen;
• middenhuurwoningen;
• huurwoningen in de vrije sector;
• kamers;
• woonwagens;
• standplaatsen voor woonwagens;
• ligplaatsen voor woonboten.

Er is minder huurbescherming bij tijdelijke huurcontracten. Dat zijn contracten  van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen. En contracten van maximaal 5 jaar voor niet-zelfstandige woningen, zoals studentenkamers.

De tijdelijke huur stopt na de periode die in het huurcontract is afgesproken. De voorwaarde is wel dat de verhuurder u op tijd schriftelijk herinnert aan de einddatum. Dat moet tussen de 1 en 3 maanden vóór de afgesproken einddatum. 

Geen tijdelijke huur meer

Sinds 1 juli 2024 krijgen huurders in bijna alle gevallen meteen een vast contract. Alleen in bepaalde gevallen is dan nog een tijdelijk contract mogelijk.

Huurtoeslag aanvragen

Wilt u huurtoeslag aanvragen? Dat kan als uw rekenhuur maximaal € 879,66 is (in 2024). De rekenhuur is de kale huur plus de servicekosten die u betaalt. Niet alle servicekosten tellen mee, alleen de 4 servicekostenposten die meegenomen worden in de huurtoeslag (maximaal € 12 per servicekostenpost).

Als u een woning huurt, krijgt u jaarlijks te maken met een huurverhoging.  Het kan zijn dat uw huur na een huurverhoging te hoog is voor huurtoeslag. Als u al huurtoeslag krijgt, behoudt u ook na de huurverhoging het recht op huurtoeslag.  Tenminste, als u aan de overige voorwaarden voor huurtoeslag blijft voldoen. Want uw rekenhuur was namelijk wel lager. 

De aanvraag voor huurtoeslag doet u bij de Belastingdienst. 

Controle hoogte prijs van de huurwoning

Tekent u het huurcontract? Dan gaat u akkoord met de huur die de verhuurder dan vraagt. Misschien betalen uw buren die er al langer wonen, (veel) minder huur. En misschien past de prijs niet bij de kwaliteit van uw woning?

Laat dan de prijs van uw huur controleren door de Huurcommissie.

Vanaf 1 januari 2025 kunt u ook bij uw gemeente terecht als de huurprijs te hoog is. Wil de verhuurder uw huur niet verlagen? Dan kan de gemeente een boete opleggen.