Modernisering grondbeleid moet gebiedsontwikkeling versnellen en financieel haalbaar maken
Alle plannen en projecten in onze fysieke leefomgeving vragen om grond. Experts zijn het erover eens dat de schaarste van grond, de traagheid waarmee grond beschikbaar komt en de hoge prijs van grond op dit moment leiden tot meer onrendabele plannen. Dat belemmert gebiedsontwikkeling. Het moet weer beter mogelijk worden om gebiedsontwikkeling sluitend te krijgen, inclusief het verhalen van kosten voor de aanleg van publieke voorzieningen. Het kabinet stelt daarom een uitvoeringsagenda op om het grondbeleid te moderniseren. Met voorstellen voor de korte en lange termijn wordt gestart met het sneller en goedkoper ontwikkelen van grond.
Minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening): “Om huizen te kunnen bouwen, heb je haalbare plannen nodig. We zien nu te vaak dat die plannen financieel niet uit kunnen en planvorming daardoor te lang duurt. Dat komt onder andere doordat de kosten voor grond hoog zijn. Het doel is om tweederde van te bouwen woningen betaalbaar te bouwen. Daarbij moet de business case voor projectontwikkelaars haalbaar blijven en moeten gemeenten de kosten van noodzakelijke publieke investeringen – zoals de aanleg van (groen)voorzieningen of energie infrastructuur – kunnen verhalen. Het is daarom de hoogste tijd om het grondbeleid nu te moderniseren. Met voorstellen voor de korte en lange termijn herpakken we de grip op grond: zetten we in op het verlagen van kosten, het verminderen van tekorten en verbeteren we het proces van gebiedsontwikkeling.”
Probleemanalyse
Veel gemeenten en provincies zijn afhankelijker geworden van andere partijen voor het verwerven van grond. Sinds de kredietcrisis en de bijkomende crisis op de woningmarkt hebben gemeenten minder grond in handen, waardoor meer onderhandeling met (meerdere) grondeigenaren nodig is. Deze onderhandelingstrajecten verlopen vaak moeizaam. Door een gebrek aan capaciteit, expertise en financiële armslag wordt ook lang niet altijd al het beschikbare instrumentarium om actief grondbeleid te voeren effectief ingezet, wat ertoe kan leiden dat grond te traag beschikbaar komt.
Daar komt bij dat op de grondmarkt toekomstige en verwachte ontwikkelingen veelal direct tot grondprijsstijgingen leiden, waardoor vaak sprake is van een zogeheten onrendabele top. Dit betekent dat de grondwaarde na herontwikkeling minus de kosten voor publieke investeringen lager liggen dan de grondprijs voorafgaand aan de herontwikkeling. Dan moet of het tekort worden gedicht met belastinggeld, of gebiedsontwikkeling komt stil te liggen.
Met de Nationale Woon- en Bouwagenda zet het kabinet alles op alles om 900.000 woningen tot en met 2030 te realiseren, waarvan tweederde betaalbaar. Het grondbeleid was hierbij vooralsnog een onontgonnen terrein. Om de problemen in de gebiedsontwikkeling op het gebied van grondbeleid aan te pakken, stelt het kabinet daarom nu een nieuwe, integrale uitvoeringsagenda op. Hierin worden drie sporen onderscheiden.
Spoor I: grond komt sneller en eerder beschikbaar
Op de korte termijn gaan we binnen het bestaande wettelijk kader de beschikbaarheid van grond vergroten, zodat gebiedsontwikkeling wordt versneld. Bijvoorbeeld door het zogeheten voorkeursrecht beter te benutten of door het eerder en parallel aan onderhandelingstrajecten starten met onteigeningsprocedures. Door deze maatregelen wordt de regie op grondbeleid versterkt. Dit vraagt om de juiste, ondersteunende wettelijke procedures, voldoende capaciteit, kennis en middelen.
Spoor II: kosten voor aanleg voorzieningen worden beter voorzien en gedekt
De verwervingskosten van grond moeten omlaag en het verhalen van kosten voor de publieke investeringen moet weer een gegeven worden. Dit kan door vooraf meer duidelijkheid te bieden over de verwachte kosten en opbrengsten van gebiedsontwikkelingen en door vaste, vooraf vastgestelde bedragen af te spreken voor de investeringen in de openbare ruimte. Ook gaan we nieuwe, gezamenlijke afspraken maken over taxaties en specifiek de manier waarop de waarde van grond wordt bepaald (de zogeheten inbrengwaarde). De gevolgen van deze maatregelen worden voor alle betrokken partijen zorgvuldig verkend.
Spoor III: waardestijging van grond komt meer ten gunste van publieke doelen
Waardeveranderingen van grond wordt beter ingezet om ruimtelijke ontwikkelingen betaalbaar te maken/houden en om publieke tekorten te verminderen. Daarom wordt eerst een verkenning uitgevoerd naar het verbeteren van de baatbelasting. Ook verkent het kabinet de mogelijkheden voor een heffing om speculatieve grondhandel te voorkomen.